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小区哪些维修工程能用物业费?
拓宽下水管道住户意见不一 一楼住户自费改成独立下水
作者:王文兴 日期:2019-11-22 出处:生活晨报

一楼住户进行的改独立下水工程。

    一楼住户要改造下水管道,二楼到六楼的住户意见不一,一楼住户只好自己出钱改造成独立下水。然而,这一做法隐藏巨大隐患。小区小修工程,到底该谁出钱?又由谁来管?
【事件】
一楼要改下水楼上意见不一
    太原市民老李住在南中环街某小区一栋六层居民楼的一楼,和楼上住户共用一条下水管道。因杂物和油污最终汇聚在一楼的管道末端,所以一楼下水管道经常堵塞。“仅仅半年的时间,我疏通管道就花了800元,而且一堵就返水,家里都被臭水淹了。”老李觉得,最好的解决办法就是把末端管道拓宽。
    办法有了,实施起来却困难重重,因为下水管道属于隐蔽工程,改造过程中必然要刨开楼体和地面,这根本不是老李一个人可以决定的。向物业咨询后,物业告诉老李,要想改造下水管道,必须一个单元住户全体都同意,而且还涉及费用分摊。物业测算,改造需要1200元,需要每户承担200元。经过老李几天的沟通,二楼同意,三楼没意见,四楼改也可以不改也可以,五楼找不见,六楼的干脆表示:“这和我有什么关系?”
    堵的是一楼,却要其他住户分摊改造费用,成了最大的分歧点。最后的结果是,主管道不改,老李自费让物业改造成了独立下水。
    一楼改成独立下水后,二楼就变成了一楼,堵塞也不能避免。老李说,那也没办法,管不了那么多。【调查】
物业不愿使用物业费小修成常态
    有住户提出,既然是共用的主下水管出了问题,应该是物业出钱维修,不然每年交的物业费都干啥去了?长期从事物业服务的乔雁表示,改造独立下水要另外铺设管道,只涉及底层住户,这个不属于物业出钱的范围。但如果是厨房的主下水管道,而且是小修,正确的做法应该是物业出钱改造主下水管道,既解决问题,也能避免邻里纠纷。
    记者调查发现,即使出现大修情形,很多物业对动用公共维修基金积极性也并不高,原因在于公共维修基金的使用有严格的流程。
    公共维修基金的所有权是全体业主,想要使用,必须获得业主同意。具体的申请流程是,向业主委员会提出申请,然后通知全体业主,如果该举措获得三分之二业主的同意,那么经过审核和批准之后,才可使用划拨的资金。没有业主委员会的,这笔基金由房管部门保管,申请流程相同。
    有物业表示,如果大修的情况涉及每一户业主,比如更换和维修电梯,比较好统一意见。除此之外,很难获得大部分业主的理解,就像老李这种改下水的情况,其实涉及单元内的每一个业主,但是实际并没有给每一个业主造成影响,貌似就成了老李自己的事情了。
    “即使法律规定很明确,但是物业不愿掏钱,业主不愿分摊,还是成为小区小修工程的常态,矛盾不断。”乔雁告诉记者。【律师】
谁来出钱维修法律有明确规定
    记者采访几个小区后发现,类似改造独立下水之类的小修工程,到底应该谁来出钱并不是很明确。有物业表示,公共部分的大修、中修可以动用公共维修基金,小修可以使用物业费。但是对于哪些属于公共部分却理解不一,例如老李的情况,有的物业认为下水管道是公共部分,有的则认为不是。
    日常生活中,单元门、照明设施、下水管道发生损坏的情况常有,哪些是自己要修的,哪些是物业要负责的呢?
    山西智度律师事务所李红军律师表示,对小区设施和房屋进行维修改造的费用主要有两个来源,即公共维修基金和物业费,而且两者的使用范围也不同。公共维修基金又叫房屋养老金或者是大修资金,主要用于房屋保修期满后公共部位、公共设施的大、中修和小区公共设施设备的更新、改造。公共部位指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    物业费是业主或者是物业产权人、使用人委托物业管理公司对社区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治等与业主生活相关的服务所收取的费用。
    公共维修基金主要是用于社区大规模的翻修和改造,主要包括房屋的防水,墙体,电梯维修等,日常的小修小补如果用公共维修基金来解决,有点大材小用。
    而物业费的使用相比公共维修基金就是小修小补了,主要是社区内部的环境、卫生维护与打理等,费用很少。物业费用的合理使用足以保障业主的日常生活正常进行。
    像老李这种情况,下水管属于公共部位,而且是小修,完全可以用物业费来解决。 晨报记者王文兴

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