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居民楼顶搭建彩钢构筑物产生费用要分摊看法院咋判?
作者:佚名 日期:2019-06-04 出处:生活晨报


  因楼顶每逢下雨天就严重漏水,某单位宿舍楼12位顶层业主商议对楼顶进行了修缮,总计花费约12万元。事后,顶层业主要求其他楼层业主分摊修缮费用,遭到部分业主拒绝后,诉至法院。

     【基本案情】
  因部分业主拒绝分摊楼顶修缮费用起纠纷
  近日,太谷法院受理了24起共有权纠纷案件。某单位宿舍楼建成于2003年,共有6个单元60户业主。该宿舍楼修建年代已久,属于典型的“三无”小区,没有业主大会和业主委员会,也没有专门的维修基金。楼顶原结构为鸽子窝,住户为生活方便在居民楼顶安置太阳能热水器,由于常年风吹日晒,加之安置太阳能热水器等原因,造成楼顶防水层被严重破坏。
  2017年,每逢下雨天楼顶严重漏水,12位顶层业主商议在楼顶搭建彩钢构筑物进行修缮,工程总计花费约12万元。修缮完成以后,顶层住户向其他楼层业主主张分摊修缮费用,部分业主拒绝分摊,引起本起系列诉讼。
  【法院审理】
  楼顶施工未获相关部门审批法院驳回起诉
  经过法庭审理,形成两个争议焦点:一是楼顶所搭建的彩钢构筑物的合法性;二是楼顶修缮方案是否经过法定的民主程序产生。
  由于涉及建筑领域专门知识,法院组织办案人员咨询了规划及建设主管部门,了解有关规定。通过调查,大家认为搭建彩钢构筑物改变了楼顶原结构,不属于一般意义的修缮行为,而应属于改建或扩建行为。
  根据我国城乡规划法的有关规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市政府确定的镇政府申请办理建设工程规划许可证。本案诉争的彩钢结构属于构筑物,应当取得规划主管部门的审批。
  在了解清楚全部案件事实后,太谷法院召开系列案件研讨会进行了充分交流、讨论,最终达成一致意见:在案涉居民楼顶所加盖构筑物未取得规划审批手续之前,法院不宜直接对相关费用作出实体处理,本起系列案件应当驳回起诉。
  
  ///温馨提示///
    通过本起系列案件的审理,小编整理了一些在小区建筑物修缮过程中的注意事项,希望对类似行为提供一些法律帮助:
    1.要注意区分建筑物专有部分和共有部分:专有部分即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分占有、使用、收益和处分;共有部分一般包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,道路、楼梯、大堂等公共通行部分;
    2.业主对专有部分以外的共有部分既享有权利,又承担义务,此项义务不得放弃。业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会,选举业主委员会;
    3.一般事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可;
    4.对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
    5.在城市、镇规划区内改变建筑物外形和色彩、设置雕塑、户外广告等,应当向市、县政府城乡规划主管部门或者省政府确定的镇政府申请办理建设工程规划许可证;
    6.在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市政府确定的镇政府申请办理建设工程规划许可证;
    7.应当经过规划主管部门及建设主管部门审批而未办理审批手续的,极有可能被认定为违法建筑,予以拆除;
    8.主张分摊维修费用一方应当提供需要办理审批的建筑物办理审批的证据以及经过法定比例业主同意的证据。
    总之,建筑物共有部分的管理、维护,既是全体业主的权利,也是义务,应当本着友好协商、共管共护的态度,遵守我国 《物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《城乡规划法》《建筑法》及相关法律规定,共同创造和谐、美好的社区文化。 (太谷法院供稿)

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