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房租抵税引发房东恐慌
税务部门:目前很难查到房东的账
作者:佚名 日期:2019-01-06 出处:《中国证券报》、澎湃新闻 ?


    2019年,个人所得税专项附加扣除政策实施的第一周。“房租抵扣”这一项就引发了极大舆论关注。租客为了享受个税抵扣而将房东信息上报,这会引发税务部门向房东征收原本未缴纳的房屋出租税,房东进而涨房租等一串连锁反应吗?
    多位税务局人士就此表示,目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。目前税务部门很难掌握住房租赁的具体信息,以此作为征税的税源有相当大的难度。
“提交个税抵扣信息4天后,房东不再与我续约”
    事实上,在新年的第一周,上述担心的确开始蔓延。先是租客注意到,在个人所得税App上填写住房租金个税抵扣信息时会需要“房东身份证号码”这项信息,没有房东身份证号的租客只好询问房东,知道事情来龙去脉的房东则陷入了恐慌。
    1月6日,家住上海的小蒋对记者表示,在她把个税抵扣的事情告诉房东并询问了房东的身份证号码信息后,已经租住在该房多年的小蒋4天后接到了房东的通知,要求她在合同到期后搬离,不过房东并没有明言是否与个税抵扣一事相关。
    记者身边不少房东也纷纷表示,“担心是肯定会担心的。之前一直没有交过房租税,如果租房信息被税务掌握了,找我收税,我当然要涨房租。”
    一篇《昨天告诉租房的,你要是申报租房抵扣,我赔你钱不租了》的文章更是引爆了上述担忧。该文以房东口吻近乎威胁地表示,“你提供我的信息去申报个税抵扣,税务早晚会通知我去开发票,单单房产税就是全额租金乘12%,一个月3000,我要交360。那我们合同要么你把税垫上要么解除合同我赔你钱。”
各地私房出租税收政策不一,京沪一般5%
    那么,如果依规纳税,房东该交多少税呢?税务相关人士表示,原则上,个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税等。上文中提出的税率实际是将各项相加而得,与实际情况不符。
    如果分项计算,依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,目前,对个人出租房屋取得的所得减按10%税率征收个人所得税。
    房产税方面,依据2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。不过,依据2008年财政部和国家税务总局下发的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
    分项计算的话,只个人所得税和房产税两项相加已经高达14%。相关人士介绍,实际情况是不同省市对于个人出租住房会按一个较低的综合税率简易征收私房出租税。比如北京和上海,一般是按照房租的5%税率综合征收。
    在私房出租税收的执行层面,各地情况也不同:如北京、上海、深圳、杭州等城市早已开始征收,哈尔滨市2010年6月1日才开始征收,西安市财政局则于2010年9月才表示“将做好私房出租税收的前期调研,力争尽快试点征收”。
    目前,上海每年约有130万张出租居住用房代开发票。营改增后,上海还颁布了相关规定,私房出租月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。
税务部门:目前要核实租房信息难度很大
    实际上,除租客与房东对个税抵扣是否会增加房租产生忧虑外,税务部门在此问题上也陷入尴尬处境。
    相关专家表示,原本出台个税抵扣政策的目的在减税降费,但现在既然税务部门已经掌握了庞大的私房出租信息,不去征收就是渎职,相当于默许大家逃税,但如果依规征收,则会对市场带来较大冲击,影响减税预期。
    上海财经大学教授范子英表示,此次税务部门实际已经在尽量规避这个问题,所以在填报时只要求提供租赁合同信息,既没有要求提供发票,也没有要求提供租赁备案。
    中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示,她认为之后不会出现大面积税务部门根据填报信息去找房东要税的情况。“如果是这样,在申报房租扣除时,只要提供房租发票,就解决了。何必等到以后再去大面积秋后算账?”她说。
    税务部门早就意识到对房租收税存在一定难度。在2005年下发的《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》中就明确表示,出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强,征管难度大,税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段,出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱,漏征漏管情况比较普遍。
    在上述文件中,国家税务总局要求各地要高度重视出租房屋税收的征管工作,结合本地实际情况,找准出租房屋税收征收管理的薄弱环节,制定和完善具体征管办法,明确加强出租房屋税收管理的征管措施。
    有税务人员接受媒体采访时表示,从税务部门的角度看,目前要核实租房信息难度很大,住房租赁的具体信息,如房屋面积、房东拥有几套房产以及房东与租客间的账目往来情况都不掌握,以此作为征税的税源有相当大的难度。“现在市场上,很多个人之间签订的合同也不够规范。我们连房东的银行信息都掌握不到,更谈不上征税了。”
    另外,还有税务专家表示,私房出租本来就是房东有义务缴纳的税收,是包含在租金里的。要警惕出现营改增期间酒店业以此为借口涨房价类似情况的发生。
据《中国证券报》、澎湃新闻

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