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年内成功引战1300亿恒大或提前兑现降杠杆承诺
作者:乔阳 日期:2017-11-08 出处:生活晨报 点击:

    ■晨报记者乔阳采写
    继上半年成功引入700亿战投后,恒大第三轮引战再度获得大型投资者热捧。
    11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿(人民币,下同),远超此前其公告的300-500亿规模,创下国内房企单笔股权融资最高纪录。据了解,恒大地产本次引入的战略投资者实力雄厚,其中正威集团和苏宁均为世界500强企业,山东高速则是特大型国有企业集团。分析人士认为,房地产是资金密集型行业,600亿资金的引入将大大充实恒大的现金流。而且,引入战略投资可谓企业最好的融资方式之一,与一般企业惯用的债性融资相比,优势明显。“资金实力进一步充实,必然会推动企业更稳健、快速地发展,恒大增效降杠杆的成效将愈发明显。”
    近年来,通过“三高一低”发展模式推动高增长,让恒大登上国内房企“一哥”宝座。然而,今年以来许家印大刀阔斧启动战略转型,核心之一便是降负债。从赎回1129亿永续债到引入三轮合计1300亿战投,恒大的负债率以超预期的速度下降,投资者正看到一个截然不同的“新恒大”。
或提前兑现降负债承诺
    去年,恒大以3734亿的销售额一举夺得房地产销售榜桂冠。然而,在超常规发展的背后,恒大也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。
    对此,恒大总裁夏海钧在中期业绩发布会上坦言,恒大多年来都是追赶者的角色,把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高,公司没有钱,就不可能发展到现在的规模。“恒大用高负债换来的高速发展,牢牢抓住了中国房地产的黄金20年,才能成就恒大的龙头地位。”
    随着房地产行业进入稳定发展期,企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡,恒大适时启动战略转型。今年开始,恒大从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变,目标就是大幅降低负债率。
    引入第三轮战略投资者,是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,引入600亿战投后,其净负债率将大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。
    除了引入战略投资者,恒大还正实施多项举措,推动负债率持续下降。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平方米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。
    根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末下降到70%,这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。
    花旗银行董事总经理蔡金强在最新发布的研报中表示,随着新一轮战投资金到位,恒大净负债率将继续大幅降低。据其测算,恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标,资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。
增效益降杠杆打开上涨空间
除了引入战投降低负债率以外,此次公告还显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,Winds统计显示,这也是A股有史以来最高的利润承诺。
    事实上,恒大利润呈现爆发式增长有迹可循。恒大中报显示,上半年实现净利润超231亿,同比大增224%,实现核心业务利润273亿,同比大增249.6%。考虑到房地产是恒大的核心业务,意味着恒大地产已基本完成去年公布的2017年243亿承诺利润。
    资料显示,截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿,今年销售突破5000亿几无悬念,这意味着到年末其已售未结算收入将达6924亿。若以中报14.5%的核心净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,占到承诺利润1650亿的约六成,兑现承诺几无压力。
    花旗在研报中指出,得益于恒大强劲的销售增长(2014年-2017年销售年均复合增长率达57%)、可持续的高利润(30%以上毛利率和15%以上净利率),以及大幅节约利息支出,三年1650亿利润承诺是完全可以实现。
    在强劲的利润增长支持下,恒大地产本轮引战获得多家行业巨头热捧,其中正威集团在世界500强中位列183位,苏宁为中国电子商务零售巨头,山东高速则是特大型国有企业集团,恒大地产投前估值也增至3651.9亿。
    利润高增长与负债率大降,恒大受到投资者热捧,公司股价从年初的约5港元涨至最高32.5港元,涨幅达550%,市值接近3400亿,成为国内市值最高的上市房企。德意志银行、花旗银行、野村证券、摩根士丹利等国际大行也于近日发布研报,纷纷给予恒大“买入”评级。野村证券房地产业首席分析师陈铎(Ely Chen)发布恒大研报,高度正面评价了恒大引进第三轮战略投资者,认为引战投额度由300-500亿元提升至600亿元、地产估值由2680亿元提升至3652亿元、利润承诺由三年888亿元提升至1650亿元,以及未来三年合约销售目标的提升均是极其正面的。野村认为,第三轮引战投的成功契合公司“规模+效益型”发展战略,将显著降低公司净负债率,考虑公司2.76亿平方米巨量土地储备和约5000亿元已售未交楼资源,将极大支持公司未来三年的利润承诺。另外,公司近期授出7.43亿股行权价为30.2元的期权,使得管理层利益和股东利益一致,将进一步激励管理层。此外,第三轮战投引进后,新的利润承诺将使公司更加重视销售和交楼进度,而改善后的资产负债表亦利于公司进一步降低融资成本。为此,野村继续维持公司买入评级,并大幅上调目标价至32.55港元。“虽然恒大股价今年走势强劲,但估值仍有较大上涨空间”,一位证券分析师认为,恒大投前估值已达3651.9亿,第三轮引战后估值已超4250亿,折合成港币则超5000亿,而中国恒大目前市值仅约港币3800亿,未来仍有巨大的上涨空间。

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